[스크랩] 등기는 신속하게..

부동산 계약일반   1. 당사자의 확인

계약서상의 당사자와 실제 계약자의 일치 여부와 매매 목적물이 매도인의 소유인지를 확인하여야 한다. 매도인과 소유자가 다를 경우에 무권대리의 문제나 담보책임의 문제가 발생하나 결국 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 경우가 발생할 수 있다. 대리인과의 계약시는 대리권을 확인하여야 한다. 인감증명서가 첨부된 위임장이 있으면 대리권의 위임을 신뢰할 수 있지만 본인과 연락을 취하여 소유자의 매매 의사를 확인하는 것이 좋다.

2. 매매 부동산은 현장을 방문하여 직접 확인 토지의 경우 지적도, 토지대장, 등기부등본을 참고하여 토지의 용도, 위치, 경계, 교통편의, 도로의 인접 여부, 급수 및 배수, 사용현황, 주위환경 등을 확인하여야 한다. 건물의 경우에는 일조, 통풍, 냉·난방시설, 건축 재료, 건물의 구조, 기타 하자 유무 등에 관하여 확인하여야 한다. 현장을 확인하여 부동산 현황과 토지대장·임야대장·건축물대장 등과의 일치여부를 확인하고 불일치시는 그 이유를 확인한 다음에 거래하는 것이 좋다.

3. 부동산 이용상의 제한이 없는가를 확인 도시계획 여부, 개발제한구역 여부, 토지거래허가구역 여부 등을 확인하여야 하며 특히 토지의 형질을 변경하여 이용하려면 변경 가능여부를 먼저 조사하여야 한다.

4. 권리에 하자가 없는가를 확인 토지대장·임야대장·건축물관리대장 등과 등기부와의 일치 여부를 확인하고 일치하지 않을 경우에는 그 이유를 알아본 후 결정하여야 한다. 등기부등본을 열람 또는 발급 받아 등기부상 가등기, 가압류, 저당권, 지상권, 임차권 등의 등기가 등재되었는지를 확인하여야 한다. 토지의 경우 다른 임차권자나 지상권자가 있는지, 혹은 토지 위에 건물이 있는지 그 건물이 소유권보존등기가 되어 있는지 등을 확인하여야 하며, 건물의 경우에는 등기부상에 나타나 있지 않은 임차인이 있는가를 확인하여야 한다.

5. 등기부등본의 확인 등기부상의 소유자는 실제 소유자로 추정이 될 뿐이므로 이를 믿고 거래를 하여도 소유권을 취득하지 못하는 경우가 생길 수 있다. 따라서 소유권에 의심이 갈 경우에는 전소유자로부터의 취득경위 등을 확인해 볼 필요가 있다. 등기부는 위조 또는 변조된 것일 수 있으므로 본인이 직접 발급받아 확인하여야 한다. 단시일내 소유자가 수명씩 바뀌거나 권리변동 관계가 복잡한 경우에는 일단 의심을 갖고 권리변동의 진정성을 확인해 보아야 한다. 등기부상 소유권 이외의 권리가 있을 경우에 권리관계의 정확한 확인이 필요하다. 또한 등기부는 계약금, 중도금, 잔금지급 직전에 계속적으로 발급받아 이상유무를 확인하여야 한다.

6. 등기는 신속하게 잔금 지급 후에도 매도인이 이중매매를 하거나 매도인의 채권자로부터 압류 등이 들어올 수 있으므로 지체없이 소유권이전등기를 하여야 한다. 타인명의의 등기(명의신탁)는 허용되지 않으므로 실소유자 명의로 등기하여야 하며, 잔금 지급일로부터 60일 이내에 등기하여야 한다(부동산등기특별조치법 제2조). 이를 위반시에는 형사처벌을 받을 수 있다.

7. 기타 유의사항 신문광고, 중개업자, 기타 이해관계 없는 사람의 말만 믿고 계약하는 행위는 신중을 기해야 한다. 매매 목적물과 유사물건의 시가를 비교하여 시가에 비하여 현저하게 싸거나 비싼지 조사하여 보고 현저하게 쌀 경우에는 그 사유를 알아 보아야 할 것이다. http://cafe.daum.net/charisland

출처 : 황금물고기

글쓴이 : 착한아저씨 원글보기

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