[스크랩] 감보율 [％] 과 채비지및 환지처리 방식들

1천평의 땅을 400평 환지를 해 준다면 600평이 감해진 것 이고 감보율은 60% 가 되며,

일반적으로, 개발하기전의 1천평 땅값보다 개발후의 400평 땅값이 더 높기 때문에 지주는

손해가 없는 것이다.

 

원래대로 1천평을 다 주면 좋겠지만 그렇게는 개발을 할 수가 없기때문 이다.

땅을 개발할려면 비용이 드는데 그 비용으로 600평이 들어갔다.고 이해를 하면 쉬울 것이다.

 

감보율은 따로 계산하는 방법이 있는 것이 아니고 정하기 나름인데,

50% 이하로 할 수는 없게 되어 있다.

ex] 60% , 80%....,   만약 감보율이 70% 라면 되돌려 받는 땅은 30% 라는 얘기다.

 

예를들어)  

100평가지고 있던 토지가 60평으로 줄어들게 된다.

나머지 40평은 공공시설등으로 기부체납 하게 되고.

이때, 줄어드는 비율을 "감보율"이라고 한다.

종전 토지의 지목이 대지인경우에는 감보율이 적고,

   "       "               "        임야인경우에는       "           높다.

 

총면적: 1000 제곱미터

주거용지 : 700 제곱미터

도기기반시설 용지 : 300 제곱미터

감보율 : 50%

 

위와 같이 도시계획을 할 경우에 체비지는 몇  제곱미터가 되는지 궁금?

1000-(1000*50%)=500

 

예를 들어 그대의 땅 1,000평 이 있는 일단의 토지를 개발을 하게되면

도로, 공공시설용지등으로 30% 정도의 땅이 필요한 경우에  그대는 700평을 환지로 받게된다.

그런데 20% 정도를 더 떼어서 개발비용으로 사용할 수도 있다.

그러면 그대의 땅에서 200평이 더 짤려 나가고 최종적으로 500평을 환지로 받게 것이다.

이때 200평을 체비지 라고 하고 20%+30%=50% 를 감보율 이라고 한다.

즉 개발비용으로 사용하기 해 환지하면서 떼어놓은 땅(20%)를 체비지 라고 한다

 

도시개발사업지구에서 공사를 하고 사업 시행자가 그 비용을 받기 위해서

일부 땅을 남겨두고 환지 처분을 하는데, 그렇게 일부 빼놓은 땅을 체비지

라고 한다.그 땅은 사업자의 입장에서 봤을 때에는 "비용이 머무르고 있는

땅"이 체비지다.

 

그리고 환지라는 것은 교"환"되는 "토지"로 공사를 다 끝내고 사업시행자가

종전 토지소유자에게 기존토지에서 감보율을 적용하여 새로운 토지로 교환해

줄 것인데 그런 땅을 환지라고 한다.

 

그런데 사업 비용으로 받을 땅을 제외하고 일부 땅을 빼고 돌려 주는데 이 

비율을 "감보율"이라고 하며, 일정한 비율을 빼고 돌려 줄때 그렇게 빼놓은 땅이

"체비지다.

 

이 체비지는 사업시행자가 도로, 전기, 상.하수도등 기반시설 공사를 위해 일부

체비지를 정하고 이를 매각하여 공사비등에 충당하게되며 , 민간개발사업인경우

체비지를 공개입찰로 분양하여 시행자의 수익금으로 처리하기도 한다.

 

체비지는 나중에 팔아서 개발비에 보태서 사용하기위해 환지되는 땅에서 일부를 떼어놓은

땅을 말하므로 채비지 판매가격이 높으면 원주민의 분담금이 줄어들 수 있으니까 유리하다.

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1) 환지가 되었을시 현재 위치로 배정을 받게 될것인지?

 

토지의 일부나 전부가 도로나 경찰서, 소방서, 우체국 부지 등과 같은 공공용지로

편입 될 경우

 

2) 감보율이 적용되면 대략 몇평정도 되돌려 받을수 있을것인지?

 

상업용지, 준주거지, 주거지 등 어느 쪽으로 편입되느냐에 따라 25%~60%가 적용된다.

상업지의 경우는 도로가 넓게 확장되고 관공서나 공공기관이 많이 들어올수있어 감보율이

거의 50%이상 보시면 된다. 따라서 그 만큼 고부가가치가 있다 라고 보면 된다.

 

그리고 환지도 여러가지가 있어 아래내용을 참고하면 도움이 되시리라...

 

가환지(假煥地)

가환지라 함은 지자체가 토지를 구획정리하는 과정에서 임시로 하는 환지를 말한다.

토지구획정리가 끝나면 그 지역의 토지는 환지 처분되고 등기부도 다시 정리되지만

이에 소요되는 기간이 길어지기 때문에 사업 중에 토지를 이용해야 할 필요가 있을 때에

임시로 하는 환지 처분을 가환지라 한다.

감환지(減換地 )

지자체가 토지구획정리사업법에 의한 환지방법의 하나로 권리면적보다 줄여서 환지하는 것을 말하며,

감환지 받은 자는 사업 시행자로부터 감환지된 부분에 대한 토지의 대금을 지급 받게 되는데

이런 경우에 우리는 청산금을 받는다고 한다.

공용환지(公用煥地)

토지의 이용가치를 전체적으로 증진하기 위하여 일정한 지역내에 있어서의 토지의 소유권 또는

기타의 권리를

권리자의 의사여하에 불구하고 강제적으로 교환 · 분합하는 것을 말하며 이를 토지정리라고도 한다.

본환지(本換地)

가환지(假換地)에 대응한 말로서, 토지구획정리사업 또는 농지개량사업 후에 환지처분계획에 의하여

종전의 토지에 대신하여 관계인 등에게 배당하는 토지를 말한다.

 

가환지가 임시로 사용 · 수익할 수 있는데 반하여 본환지는 소유권 · 지상권 기타의 사용 · 수익권이

확정적으로 취득 되는 법적 절차이다.

비환지(飛換地)

토지구획정리사업이 완료되어 환지처분할 때에는 환지기준에 따라야 하는데 그 기준은 종전의 토지 및

환지의 위치 · 지목 · 면적 · 토질 · 수리이용상황 · 환경 기타의 사정을 고려하여 합리적으로 정하여야 한다.

 

따라서 대로변 상가인 종전의 토지를 주택가로 지정한다든지 종전에 산인 토지를 대로변상가로 지정하는

일은 원칙적으로 금지되나 공공시설 설치를 위하여 불가피한 경우만 가능하다.

이와 같은 환지기준에 어긋난 환지를 비환지라고 한다.

입체환지처분(立體換地處分)

토지구획정리사업에 있어서 토지에 대한 평면적인 권리 개념을 토지 및 그 토지상의 건물을 일체로 보는

입체적인 개념으로 변환하여 토지구획정리사업시행 전의 과소 토지에 대한 권리관계를 금전에 의한 청산으로

소멸시키지 아니하고, 이러한 토지에 대한 권리를 한 지역에 집결시키고 토지구획정리사업을

원활히 시행시킴과 아울러 밀집 시가지에 있어서 토지의 고도이용을 도모하여 도시를 근대 도시로서의

성격 · 구조와 기능을 다 하도록 하여 재해의 방지 및 위생상을 위해 예방을 위하여 법이 인정한 제도의

환지처분을 말한다.

증환지처분(增換地處分)

토지구획정리사업상 환지처분 종류의 한 가지이며, 또 기술성에 해당하는 것으로서,

시가지에 있어서 재해의 방지 및 위생의 향상이라는 관점에서 적응환지로 지정할 대지의 면적이

과소지의 기준에 미달하는 경우에 환지의 면적규모를 적당히 조정할 필요가 있다고 인정할 때,

그 기준면적 이상의 환지를 지정하는 처분. 증 환지된 토지 중

증가된 면적에 대하여는 금전으로 청산하는 경우를 말한다.

환지(換地)

토지구획정리사업 시행전에 존재하던 권리관계에 변동을 가하지 아니하고 각 토지의

위치 · 지적 · 토지이용 상황 및 환경 등을 고려하여 토지 구획정리 사업 시행 후 새로이 조성된

대지에 기존의 권리를 이전하는 행위를 말한다.

환지예정면적(換地豫定面積)

토지구획정리사업에서, 시행자가 그 사업시행에 투입될 비용 등에 사용하기 위하여 환지계획에

따른 일정한 감보를 한 후 토지구획정리사업시행 후에 토지소유자에게 환지하여 주기로 예정되어

있는 면적을 말함.

토지구획정리사업이 완료된 후 환지예정면적이 권리면적보다 크거나 작을 때는 청산절차상

그 증감분을 금전으로 증감하여 계산하게 된다.

환지예정지(換地豫定地)

토지구획정리사업의 원활한 촉진을 도모하고 관계권리자의 권리관계를 가급적 조속히 안정시켜

권리자가 실제상 환지처분이 행하여진 것과 같은 효과를 향유하게 함으로써 토지구획정리사업의

시행에 수반하여 야기되는 사권의 제한을 최소한도로 줄이기 위하여 환지계획에서 정하여진 환지의

위치 · 면적을 환지처분 전에 예정지로 미리 정하는 토지.

 

토지구획정리사업의 시행자로부터 환지예정지를 지정받은 사람은 그 토지를 자기의 의사대로

사용 · 수익 할 수 있고, 거래행위도 거의 자유롭게 행할수 있다

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 시간이 지난 후 환지처분이 이루어져서 등기를 하라는 고지서가 왔는데 황당한 것은

과도분 181 m2 가 있다면서 현 시가에 맞추어서 약 8000만원을 내라는 것이다.

 

계약서를 자세히 보니 그 환지설명서에는 과도분 177 이라고 쓰여 있다.

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 인천 검단 당하리 토지구획사업지역에 땅이 있다.

 

사업인정 기준일은 2001년 1월 119일 이다.

 

환지처분 공고 예정일은 2008년 상반기 이다.

 

소유한 땅[답]이 사도로로 쓰이고 있기에,,,감보율이 3년전인가??

그때에  75%-85% 적용된 관계로 환지를 불하받지 못하고,청산금을 교부하기로 되어있었다.

 

2001년도 공시지가 헤베당 5만원,, 

감보율 적용 후 올라서  2005년 공시지가 헤베당 150만원.  30배 올랐다.

대신  감보율이 보통 40% 정도 적용됬는데,제 땅은 사도로라 80% 가량 적용됬다.

 

 질문1.  2008년 상반기 청산금 수령 시 얼마를 주나 이게 초미의 관심사 인데.

지식인에게 알아본 바론 사업인정기준일로 감정가를 책정한다 라고 들었다.

 

그런데,,검단 도시계획사업소측 얘기는  환지처분 공고 시점의 공시지가와 다른 요인들을 감안한

2곳 이상의 감정평가기관의 산술평균으로 보상해 준다 하는데. 어느 것이 맞는지?

 

질문2. 그 땅은 이미 사도로라는 명목으로 감보율 적용시 80%에 가까운[주변의 2배] 감보율이

책정됬다. 

2008년도경 환지처분공고 전 감정평가 시 사도로라는 명목으로 또 감정가가 많이 깍일 수 있는지

걱정이 많이 되는데. 급전사체를 썼기 때문에

 

2008년경 보상을 지금의 헤베당 150만원,

                                     평당 450만원만 받아도 어떻게 사채와 이자를 다 지불하면

                                     마이너스는 안 될 것 도 같다.

사정이 그런지라..답답하기 이를데 없어서 질문을 한다.

 

답변;

1.   해당토지가 환지처분 받는 경우에는 환지처분 공고시 공시지가로 보상해야하지만

 

    환지대상 토지의 공시지가가 매겨지지 않아 평가금액이 없으므로 2개의 감정평가법인의  

     평가액의 평균액으로 보상된다. 

 

2.  사도로서 금전청산 되는 경우에는 환지처분시 불환지로 소멸되므로 환지처분공고시의  

     평가금액에 의해 보상받게 된다.  그리고  환지후에는 해당토지가 소멸되어 존재하지

    않게되므로  감정평가가 불가능하다.

 

    토지가 청산금 지급대상이라면 환지후에는 남는 토지가 전혀없다. 

    정확한 환지내역을 알아보려면 해당 토지구획사무소에서 환지예정증명등을

    발급받아 확인해 보시라.

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질문;

 37평중에 도로로 12평이 빠졌고, 도로 부분은 시에서 100% 다 보상받았음.

근데 25평 남은 거는 이 사업자들이 환지나 돈이나 65%만 보상해준다고 하는데.

이 땅은 땅이 좁아서 환지는 안 되고 무조건 돈으로 보상을 받아야 한다고 하고있고.

대충 평당 400은 되는 곳인데, 35%[=감보율]를 그냥 버리는 꼴이 되잖아?

그쪽에서는 법적으로 그럴 수 밖에 없다는데,

내 입장에서는 그냥 재개발 동의 안 하고 돈 안 받아도 되는거구..

미 도로부분으로 용지가 빠져서 장사하는건 힘든데...어차피 대지라서 개인이 소유하고

있다가  주택을 짓고 소유하고 있어도 무방하구....

도시택지개발[구 토지구획정리] 할 때는 사업자측에서 65%만 보상하는게 맞나?

 

법률적으로 정확히 어떻게 되는 건지?

1. 택지개발사업지구 내에 편입되는 토지의 환지와 금전청산

 

문의한 내용을 미루어 보면 질의자의 소유 토지가 택지개발사업지구에 편입되어 택지조성이

완료되면 환지를 받아야 하는데 규모가 작아서 금전청산으로 결정된 상황이다.

 

택지개발사업지구의 사업시행자는 환지계획에 의하여 종전토지의 소유자들에게 나누어 줄

조성 후의 토지를 정해 놓는다.

 

물론 이때 일정 규모 이하의 토지소유자들은 금전청산을 한다는 기준도 마련해 놓는다.

따라서 질의자의 경우가 환지계획상 금전청산의 대상에 해당하는지의 확인이 필요하다.

 

 

2. 택지개발사업과 감보(減步)

 

조합방식에 의한 택지개발사업을 하게 되면 공원, 도로, 학교시설 등 공공용지가 필요하게 되고 

공사비용을 충당하기 위하여 체비지가 필요하게 되므로 택지개발 이전의 종전토지의 면적보다

적은 면적으로 환지를 하게 되는데 이것을 감보라고 말한다.

 

사업시행자측에서 65%로 보상한다 했는데 100%가 아니라 65%로 종후의 토지가

감보된다는 것을 말하며 이것을 감보율35% 라고 한다.

 

 3. 금전청산의 기준

 

질의자가 65%만 보상(금전청산)이 된다고 했는데 이 내용을 알기 쉽게 설명을 하자면

 

질의자가 현재 시세가 평당 100만원 정도인 토지 100평을 가지고 있다고 가정하겠다.

그러면 질의자가 소유한 토지의 종전가격은 @1,000,000원/평 x 100평 = \100,000,000-이 된다.

 

택지개발사업이 완료되고 금전청산을 하는 시점에는 주변의 지가가 상승하게 된다.

편의상 평당 200만원이라고 가정하겠다.

그러면 @2,000,000원/평 x 100평 x 0.65(감보율) = \130,000,000- 이 된다.

 

위의 내용과 같이 종전가격과 종후가격의 차이 3천만원이 생기는데 택지개발 이후의 지가상승분이

택지개발로 인한 개발이익이라고 보면 된다.

따라서 질의자가 염려하는 부분은 충분히 이해가 됬을 것이다. 

 

 

 

 

출처 : 화곡중앙 공인중개사 세테크

글쓴이 : 오솔길따라 원글보기

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