[스크랩] 토지매입전 확인,주의 사항

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● 토지매입전 확인,주의 사항은 ? ●
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아래 사항은 전문적이지 못하나 제가 생각하는 토지매입전 반드시 확인해야 할 사항을 기재한 것이므로 어떤 토지이건간에 토지를 구매하시고자 하시는 분은 아래부분을 깊이 숙지하시면 도움이 될 것입니다

1. 먼저 토지의 용도를 결정하라
먼저 정착하고자 하는 땅의 용도를 마음속에 그린후 토지를 알아봐야 할 것 입니다. 내려가서 주로 무엇을 하고 살것인지를 사전에 충분히 생각하고 결정해야 합니다. 즉 민박을 할 것인지 전원주택지를 고를 것인지,전업농을 할 것 인지 등에 대해서 사전에 결정을 어느정도는 해야 합니다. 그렇지 않으면 오리무중이 되는 경우가 많습니다.

2. 반드시 현장답사를 할 것
제가 들은 애기로는 투기목적의 분들과 먼 미래에 귀농을 하시려는 분들중에 현장답사없이 지적도등만 가지고 매매를 하시는 분들이 계셔서 낭패를 보았다는 말씀을 많이 들었습니다
현장은 반드시 손수 발로 뛰어서 지적도와 함께 토지의 모양,위치,도로등에 대해서 확인해야 합니다. 지적도상 모든 토지는 평지로 표시되기 때문에 실제 급경사의 토지를 확인할 수 있기 때문입니다. 해당토지에 대해서 전기(근거리 전주로부터 직선거리 200m이내),전화,지하수 또는 상수도 여부를 확인해야 합니다. 그리고 토지는 303평이상이어야 소유권 이전이 가능합니다.

3. 토지 관련서류를 확인할 것

▶ 지적도 - 토지의 모양,위치,진입도로 등 명시.
특히 진입도로가 지적도상 명시되어 있지 않다면 전용허가가 나지 않을 수도 있습니다. 물론 자동차가 다닐 정도의 현황도로가 있다면 허가가 나는 것으로 알고 있습니다.
▶ 토지이용계획확인원 - 용도지역을 확인하면 나중에 건축시 어떤 제약을 받는지 알 수 있습니다. 특히 군사시설보호구역,보전임지,자연녹지,그린벨트지역은 사지 않는 것이 좋습니다.

▶ 토지대장 - 전,답 등의 지목,면적,소유권(소유권변동내역,공동소유여부 등)을 확인 할 수 있습니다.
▶ 등기부등본 - 근저당의 설정여부를 확인 할 수 있습니다.

4. 토지매입가격에는 부대비용을 포함해서 계획할 것

가령 500평의 토지를 3000만원에 매입할 경우 매입후 500평의 토지에 대략 100평의 대지를 만들어 건축하고자 할 때 이 100평의 토지에 대한 농지전용허가비용 및 농지취득세를 내야 하므로 대략 400~500만원정도는 부대비용으로 잡고 토지매입가격을 계획하는 것이 좋습니다.

5. 담당공무원 및 지역원주민을 만나볼것

해당 토지를 확인한 후에는 반드시 지역원주민중 이장과 토지의 가장 가까운 인근주민을 만나 지하수,전기,풍수해 여부,겨울철 일조량 등에 대해서 살펴보셔야 하며 무엇보다도 농지전용허가,건축허가,오수처리시설(단독 또는 오수합병정화조)등과 관련해서는 담당공무원과 충분한 사전상담이 이루어 져야 합니다.

6. 토지 주인으로부터 토지사용승낙신청서를 받는다.

토지사용승락서를 매매계약시 받으면 자신의 땅이 아니라도 농지전용신청을 할 수 있기 때문입니다. 통상적으로 잔금을 1달이내에 치르게 되고 계약과 동시에 농지전용을 신청하게되면 대략 20일정도의 기간이 지나므로 잔금을 완료하기 직전까지는 농지전용허가여부를 확인 할 수 있습니다. 만약 사전에 담당공무원과 농지전용허가에 대해서 충분히 조사하지 않고 본인의 생각만 가지고 매매를 할 경우 농지전용허가가 나지 않아 잔금을 치르더라도 건축은 하지 못하는 경우가 발생합니다. 때에 따라서는 계약 사항에 특약사항으로 농지전용허가를 득하지 못할 경우 계약금을 반환한다는 조항을 넣으면 될 것입니다. 아뭏튼 구입토지에 대한 사전 담당공무원과의 충분한 대화는 정말 중요합니다.

7. 기타(매입후 절차)

매입후에는 전용허가를 득한 날로부터 2년이내에 건축을 착공하고 착공후 1년이내 공사를 완료해야 합니다.

상기 내용은 반드시 확인해야 할 사항이며 농지전용신청과 건축 절차에 대해서는 담당공무원과 반드시 반드시 반드시 충분히 사전 상담을 하시면 엄청난 실수를 사전에 막을 수 있습니다.

 

땅을 구입할 땐 4W를 확인

땅을 구입할 때는 지적도를 잘 보아야 하는데 지적도상에 구입하려는 땅으로 길이 나있는지 확인해야 합니다.
지적도상에 길이 없어도 실제론 길이 있는 경우를 '맹지'라 부릅니다.
귀농 하는 10명에 8명은 이 맹지를 구입한다고 합니다.
맹지는 다른 사람의 땅을 거쳐야 자신의 땅으로 갈 수 있으므로 집을 지을 수 없으며 마음놓고 사용할 수도 없습니다.
실제로 맹지를 구입하여 1년에 500만원을 지불하는 경우도 있다고 합니다.

맹지를 구입하지 않으려면 땅을 사기전에 내 땅으로 가는 길이 지적도상에 있는지 확인하고 그 길이 있는 땅의 주인과 얘기를 하여 통행료를 지불하든지 하여튼 나중에 문제가 생겨도 해결할 수 있도록 단서를 마련해야 합니다.
이것이 땅구입시 알아야 할 4W중 첫 번째인 WAY(길)입니다.

두 번째는 WATER입니다.
물을 댈 수 있는 땅이라야 하고 물을 구할 수 있는 땅이라야 합니다.

세 번째는 WORK입니다.
나의 노동력으로 그 땅을 경작할 수 있는지 따져봐야 합니다.

넷째는 WIFE입니다.
아내가 좋다고 인정하는 땅이어야 합니다.
아내가 농사짓지 적당한 땅이라고 동의해야 아내의 노동력을 동원하기가 훨씬 수월해지기 때문입니다.

4W 이외에 구입하려는 땅에 묘지나 폐가 직전의 집 혹은 나무가 심겨져 있는 경우에도 간단히 생각하면 안 됩니다.
반드시 주인이 누군지 알아보고 이전을 해야 하는데 이런 것들은 그 동네에 2년 이상 살다보면 저절도 파악되기 때문에 집과 땅을 안 사고 버텨봐야 하는 게 귀농의 요령입니다.

땅을 구입한 뒤 측량해보니 실제 땅과 다른 경우가 있는데 이때는 소송을 해서 이긴다 해도 그 동네에서 살기 힘들게 됩니다.
신중하게 생각할 문제입니다.
집을 구입했는데 무허가인 경우, 내가 경작하려는 작물과 땅이 방향과 경사도 등 서로 성격이 맞아떨어지지 않는 경우도 있습니다.

집이 '전'으로 되어 있을 경우엔 '대지'로 변경해야 합니다.
집이 무허가이거나 등기가 되어 있어도 땅 주인이 따로 있을 경우에는 자신의 땅, 자신의 집이라도 마음대로 할 수 없습니다.
한번 무너진 집은 땅 주인의 허락없이 그 자리에 다시 집을 짓지 못합니다.


【 부동산 매매관련 참고 사이트 】

한국종합건축홈페이지 http://www.emoksu.com/
INT부동산 정보 http://land.intnara.com/
OK하우스 http://www.okhouse.co.kr/
부동산 사이버 뱅크 http://www.recbank.com/
상기외 해당관청 사이트 등이 있습니다.

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어떤 집을 지어야 할것인가 ?
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제가 가장 먼저 고려한 점은
첫째, 몸과 마음에 가장 적합한 재료는 무엇일까 ?
둘째, 어떻게 하면 경제적으로 저렴하고 쉽게 지을 수 있을까?
셋째, 어떤것이 자연환경과 부합되는 집일까?
였습니다.

답은 몸과 함께 숨을 쉴 수 있고 자연에서 그 재료를 구할 수 있으며 경제적으로 저렴한

흙과 나무를 이용한 집짓기 였습니다.

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흙집은 과연 몸과 경제적으로 효과적일까 ?
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일단 몸과 관련해서는 제가 강원도의 많은 민박에서 생활을 해 봤지만 시멘트,조립식 판넬,조적조(붉은 벽돌집) 등의 집과는 다르게 자고 일어나면 개운하고 건조하지 않아 코가 막히는 증상에 현격한 차이를 보인다는 것을 경험했습니다. 전문가들의 흙과 나무가 숨을 쉰다는 점,그리고 겨울에는 따뜻하고 여름에는 시원하다는 점등의 지식을 접하지 않더라도 경험으로 느낀것이기 때문에 몸과 부합된다는 점은 확실히 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 단점으로는 다소 방음이 덜되고 처음에 집을 제대로 짓지 못하면 매년 흙을 덧발라야 한다는 점을 들수 있습니다.

다음으로 경제적인 부분인데요, 자기손으로 어떤재료를 가지고 짓느냐에 따라 가격이 저렴하게 될 수 있기 때문에 무엇이 가장 저렴하다고는 할 수 없을 것입니다. 다만 저는 건축업체에 맡기지 않고 제가 직접짓는 다고 할때 무척 어렵기는 하지만 상당부분을 저렴하게 할 수 있다는 점을 말씀드리는 것입니다. 아뭏튼 경제적이라는 부분은 나름대로의 기준이 있으므로 뭐라 말씀드리기가 어렵습니다.

※ 건축업체의 평당 건축비용
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구분 : 평당단가
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조립식 : 120 - 200만원선
조적조 : 180 - 220만원선
스틸하우스 : 180 - 300만원선
통나무 : 230 - 400만원선
흙집(귀틀집) : 200 - 300만원선
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→ 상기금액중 상한선은 인테리어를 어떻게 하느냐에 따라 엄청난 차이가 있습니다.

상기금액에는 대부분 인건비가 포함된 가격이므로 자기 손으로 짓는다면 인건비 부분이 빠지게 되므로 상당부분 저렴하게 할 수 있는 것입니다. 예를 들면 흙과 나무로 집을 짓는 다고 할때 제가 말씀드릴 수 있는 가격은 평당 100만원정도(흙과 나무의 비율 4:6)면 손수 지을 수 있다고 생각됩니다. 아울러 흙과 나무를 7:3의 비율로 짓는다면 60~70만원선이면 가능하다고 생각됩니다. 물론 더욱 낮게 할 수도 있다는 점은 각자 짓기 나름이라고 생각됩니다.

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건축은 어떻게 시작하고 마무리해야 하는가 ?
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이 부분에 대해서는 제가 아는 범위내에서만 말씀드리고자 합니다. 토지 구입부분에 대해서는 제가 현재도 겪고 있는 일이라서 말씀드리기가 편했지만 아직 저도 건축은 시작하지 않았기 때문에 상세히 말씀드리지 못함에 대해 이해를 구하고자 합니다. 여하튼 제가 아는 범위내에서 말씀드리겠지만 건축은 신고와 허가등의 부분이 있으므로 반드시 관계기관과 사전상의해야 함을 말씀드리고 싶습니다.

먼저 토지에 대지가 있다거나 혹은 대지로의 전용이 완료된 시점에서 집짓기를 시작하시면 되겠습니다. 건축은 준농림의 경우 해당 토지의 40%이내로 가능하며 전체 평수가 60평이내이면 건축에 대한 신고로 가능하지만 60평을 넘으면 건축허가사항이 되므로 고려하셔야 할 것입니다.

건축을 시작후 1년이내 전용허가후 2년이내에만 집짓기를 완료하여 관계기관에 신고를 하며 이후 해당토지내에 대지와 건축물에 대해 각각 분할등기와 건축물등기를 하시면 집짓기는 모두 완료됩니다.

※ 건축절차(평창군 봉평면 면사무소 자료-2001.11월)

1. 건축할 부지에 대하여 관련 인.허가를 먼저 받아야 합니다
(농지전용허가,산림형질변경,도로점용허가 등)
2. 건축할 부지에 대하여 경계측량 및 명시측량을 하여야 합니다.
(지적공사 또는 측량사무소)
3. 건축물이 인접대지의 경계로부터 50cm이상 떨어지도록 건축하여야 하며 도로 등 공유지를 침범하여서는 않됩니다.
4. 오수처리시설설치신고(군청 환경복지과 생활환경계) 또는 단독정화조설치신고(해당 읍,면사무소)를 하여야 합니다.
→ 상수도 취수장으로부터 일정거리이내의 상류지역에서는 규모,용도에 관계없이 오수처리시설을 설치하여야 합니다.
또한 일정한 유하거리를 벗어난 지역중 하천경계로 부터 직선거리 500미터이내인 지역에서 식품접객업,숙박업,목욕장업의 용도로 건축하고자 하는 경우에는 오수처리시설을 설치해야 합니다.
5. 오수처리시설에 대하여 준공검사를 받아야 합니다
6. 건축 대지범위의 지적변동사항에 대한 측량신청을 하여야 합니다.(지적공사에 토지분할측량 또는 등록전화측량등을 의뢰)
7. 건축공사시 옥상 또는 2층이상의 층에 있는 노대 기타 이와 유사한 것의 주위에는 바닥면으로부터 높이 1.1미터 이상의 난간을 설치하여야 합니다
8. 건축공사를 완료한 후에는 아래서류를 첨부하여 건축물대장기재신청을 하여야 합니다.
- 건축물대장기재신청서(건축물현황도면 첨부)
- 단독정화조 준공검사신청서(등록된 정화조제조업체의 관련도서 포함)또는 오수처리시설 준공검사필증
- 건축대지에 대한 지적공부변동사항의 등록신청서
(토지분할,등록전환,토지합병 또는 토지지목변경 신청)

○ 건축관련 상세내용 상담처 ○

- 해당 군청 도시경제과 건축계 또는 면사무소 산업개발계로 문의

 

5. 이번 일기에서는 내손으로 집짓기에 대해서 말씀드리겠습니다.

먼저 상세한 내용을 실을 수 없다는 점은 여러분께서 이해해 주시리라 생각합니다.

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어떤집을 지어보았는가 ?
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소 재 : 강원도 평창군 봉평면
형 태 : " ㄱ" 자형의 귀틀집
평 수 : 28평형(토지 면적 500평)
방 수 : 거실,주방,작은방 3개,화장실
난 방 : 거실,주방,작은방 1개는 기름 및 연탄보일러,작은방 2개는 전통구들
건축소요기간 : 3개월
건축인원 : 주인원 3명,보조인원(포크레인,구들시공,화장실조적공,문 및 창문기술공 등)
건축비용 : 평당 100만원

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내손으로 집짓기전 준비사항은 ?
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제일 먼저 마음가짐입니다. 집을 짓는 동안 어르신들께서 늘 말씀하신 것은 집을 한채 짓고 나면 10년을 늙는 다는 말씀이셨습니다. 실제로 저도 해보니까 쉽지만은 않았습니다. 또한 회사생활만 하고서 집짓기를 바로 하다보니 몸에 무리가 가서 현재도 양손의 네,다섯번째 손가락은 관절염 증세를 보이고 있습니다. 아뭏튼 제가 제손으로 집을 짓는 다는 것은 한 번 해볼만한 일이라 생각됩니다.

기타사항으로는 공구를 구비하는 일입니다. 공구는 기계톱,원형톱,전기대패,그라인더,사다리,드라이버,망치,도리,못,각종나무자재 등이 필요한데 정형적인 양을 말씀드릴수는 없을 듯 합니다.

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집을 짓는 순서는 ?
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집을 짓는 내용을 쓰려다보니 너무 경험적인 부분의 일들이라 세세하게 쓸수없음이 안타깝습니다. 어쩔 수 없이 간략하게 말씀드리고 필요하신분들은 저에게 또는 제가 봄부터 집짓기를 할때 저와 함께 공부하시면 좋겠습니다. 정말 죄송합니다.

1. 터닦기
집을 짓고자 하는 대지외에 각종자재를 싣고오는 차량이 출입할 수 있도록 약 200평가량을 평평하게 닦습니다.
※ 포크레인 비용(1일 25-30만원선, 오전 7시-오후 5시 기준)

2. 기초공사

- 터파기
집을 짓고자 하는 모양대로 깊이,폭 1미터 가량을 파고 줄기초를 만드는데 이때 구덩이 안에는 자갈,모래,자갈,모래를 다져넣습니다. 이는 지진의 흔들림에도 자갈과 모래의 틈새가 이를 완화 시켜주는 역할을 하기 때문입니다. 필요하다면 자갈,모래와 자갈,모래사이에 시멘트 가루를 넣는다면 기둥처럼 단단해 질 수 있습니다.

-배수로파기
집의 뒤부분에 "ㄷ"자 모양의 배수로를 1미터 가량파서 잡석을 넣고 흙으로 묻으면 되겠습니다.

- 상하수도 파기
집의 주방과 화장실에 해당하는 부분에서 부터 땅속 또는 물길이 있는 곳으로 약 깊이 1미터 가량을 파고 하수도,정화조는 10cm정도 수도는 1.5cm정도의 관을 묻습니다. 이때 간단한 자연정화시설(숯,잡석,자갈,모래 등을 이용함)을 마련하면 좋겠습니다. 아울러 자연식의 화장실을 마련하여 농사에 활용하시면 되겠습니다.

- 주춧돌 놓기
돌은 넓고 평평한 것으로 12자 또는 9자 나무가 마주보고 얹힐 위치에 포크레인을 이용하여 놓습니다. 주춧돌의 수평은 물을 넣은 호스로 수평을 잡으나 나무를 쌓아가면서 잡을 수도 있습니다.

3. 벽체쌓기

- 나무쌓기
껍질을 잘벗겨서 건조시킨 소나무(지름 25~30cm)를 우물정자로 쌓습니다. 보통 8에서 9단 정도를 쌓습니다.

-흙으로 벽체만들기
볏짚 3~5cm,왕겨,황토흙을 잘 이겨서 나무와 나무틈새를 메웁니다. 보통 3번의 덧바르기를 해야합니다. 흙을 잘 이기지 않으면 이듬해에 반드시 흙이 떨어져서 많은 일을 다시해야 합니다. 수고스럽지만 이기는 것만은 반드시 잘 해야 합니다.

4. 지붕만들기

- 천장을 만드는 경우에는 지네발이라고 하는 벽체에 쓰였던 소나무와는 두께가 다른 나무(지름 15cm)를 5~60cm정도의 간격으로 놓고 그위에 합판 또는 피쪽을 놓습니다. 그리고 그위에 흙을 올리고 때에 따라서는 스티로폼(5cm)을 올립니다. 그리고 난방을 연탄으로 할 경우에는 연탄재를 올리면 단열효과를 볼 수 있습니다.

- 천장이 없는 경우와 천장작업이 마무리 되면 전기공사를 염두하여야 하며 이후 " ㅅ "자 모양의 지붕을 올리기위해서 동자기둥을 만들어서 그위에 서까래를 놓습니다.

- 뼈대가 만들어 지면 그위에 피쪽을 이용하여 지붕을 만들고 그위에 루핑이라는 방수비닐막을 쒸우거나 볏짚,갈대,기와,돌 등을 얹습니다.

5. 구들놓기(보일러 포함)

- 구들을 놓기 위한 돌은 개천에서 주워오거나 또는 폐가,업체를 통해서 얻을 수 있습니다.
구들은 마을에서 놓아본적이 있는 분들과 함께 놓는 것이 좋을 듯 싶습니다. 물론 자신이 직접해도 좋습니다.

- 보일러는 모든 방을 구들로 하지 않을 경우 기름보일러와 연탄보일러를 놓으시면 좋을 듯 합니다.

6. 문과 창문 달기

- 문과 창문을 달아야 하는데 강원도는 추운 지방이므로 이중으로 달아야 좋을 듯 하며 안쪽은 전통의 창호문을 그리고 바깥쪽은 비닐 또는 창으로 된 문을 달면 좋겠습니다.

7. 툇마루 놓기

- 툇마루는 반드시 건조된 나무로 해야 훗날 뒤틀림을 조금이나마 방지 할 수 있습니다. 물론 뒤틀릴 경우 대패로 깍아서 수평을 다시 잡기는 합니다.

8. 조경하기

- 필요하다면 조경을 멋지게 꾸미면 좋습니다.

○ 상기의 귀틀집외에 흙과 통나무를 이용한 집짓기는 혼자서 짓기에도 크게 무리없는 집이라 생각됩니다. 혹 다니시다보면 흙집에 통나무의 단면이 둥글둥글하게 나온 그런집 말입니다.

상기의 집은 제가 직접 경험한 집을 토대로 작성한 것이기 때문에 전문적이지 못한점을 다시한번 말씀드리고자 합니다.

※ 귀틀집,흙집에 대한 참고사이트
유늬코쿨 : http://www.cocool.com/index.html
황토나눔 : http://www.htnanum.co.kr/home/home.html

※ 집짓기에 도움이 되는 서적
흙과 통나무로 짓는 생태건축 - 강준모 -
토담집 - 이화종 -

 

출처 : 늘푸른소나무의 향기 가득한 곳

글쓴이 : 유유자적 원글보기

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