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◆사례로 본 부동산 투자전략/ 서류확인◆
토지 투자시 성공과 실패는 아주 사소한차이에서 결정되기도 한다.
사소하면서도 투자의 성패를 좌우할 수 있는중요한 요소로 기본서류 확인을 꼽을 수 있다.
◆ 토지이용계획 확인서 확인 안해 돈 묶여◆
경기도 과천에 사는 황 모씨는 평소에 부동산투자로 자산을 늘려가고 있었다.
황씨는 지난해 과천 인근 지역에 장기 투자할생각으로 물건을 물색하던 중 적당한 땅을 발견했다.
왕복 2차선 도로에 접한 터로 임야3000평과 대지 500평이 섞여 있는 땅이었다 . 황씨는 고소득층이 많고 교통ㆍ자연환경이 뛰어난 과천의 입지 특성상 골프 연습장으로 개발하기에최적지라는 생각됐다.
황씨는 용지가 매우 마음에 들어 확인 절차를충분히 거치지 않고 바로 매입했다.대지는 평당 500만원, 임야 30만원으로 총30억원의 매입비가 들어갔다.
황씨는 용지 매입 후 자금 부족으로 미뤘던개발을 하기 위해 올해 초 시청 담당과를 찾아갔다가 그 자리에 주저앉고 말았다.
개발이 어려웠기 때문이다.
매입한 용지는 개발제한구역으로 지정돼 있으며임야는 산지관리법에 의한 보전산지로 각종 개발 행위가 제한된 곳이었다.
개발제한구역에 골프연습장 등 실외 체육시설은가능하지만 황씨 땅은 개발이 불가능하다고 지방자치단체는 답변했다.
개발제한구역뿐 아니라 보전산지로까지 묶여있었기 때문이다.
게다가 용지 일부에 송전선이 지나고 있어 법적규제가 없어도 개발 후 수익을 기대하기 어렵다는 분석도 있었다.
황씨 투자금 30억원이 고스란히 묶인 셈이다.
◆ 국유림 싸게 매입한 뒤전용허가 ◆
10년여 동안 호텔에서 근무했던 김모씨는 오랜경력을 살리고 노후를 대비할 겸 소규모 휴양 콘도사업을 해보기로 했 다.
김씨는 시세 등 비교적 땅에 대한 정보를 잘알고 있는 경기도 가평지역을 물색했다.
2000년 초 김씨는 산림청의 국유림매각공고를 통해 1만4000평 규모의 땅을 발견했다.
김씨는 우선 토지이용계획 확인서를 확인해봤다.
당시 준농림지(현 관리지역) 임야로 사업에무리가 없었고 국유림이었기 때문에 권리관계에 문제도 없었다.
김씨는 이에 그치지 않고 지방자치단체에 인허가가능 여부를 문의해 긍정적 답을 얻어냈다.
김씨는 이 땅을 평당 12000원에낙찰받았다.
사업을 위해 전체 용지 가운데 30 00평은전용허가를 받아 12필지로 분할했다.
김씨는 사업을 잠시 미뤄오던 중 2002년펜션이 유행하기 시작하자 소규모 펜션사업을 하기로 했다.
전용허가를 받았던 12개 필지 중 11개는낙찰가보다 훨씬 높은 평당 24만원에 매각했다.
나머지 1필지에는 3억원 정도를 들여 객실5개짜리 펜션을 지었다.
김씨는 펜션 완공 후 운영도 잘돼 연평균투자금 대비 20% 정도 수익을 올렸다 . 김씨는 다른 사업을 하기로 하고 최근 이 펜션도 높은 프리미엄을 받고 매각했다.
전체 용지 중 일부가 펜션으로 개발되면서전용허가를 받지 않았던 나머지 임야 1만1000여 평의 시세도 올랐다.
결국 김씨는 이 임야도 낙찰가의 3∼4배 가격에 매각했다.
◆ 사례분석◆
112개의 관련 법규가 있는 토지 투자에서서류 검토는 필수다.
그러나 황씨는 토지이용계획 확인서를 꼼꼼히살펴보지 않았다.
반면 김씨는 땅에 대한 충분한 정보를 얻고투자를 했다.
국유림 매각공고를 통해 나온 땅은 잘 살펴보면소규모 개발에 유리한 땅을 구할 수 있다.
◆토지투자시 관련서류= 기본적인 서류로는 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부등본 등이 있다.
토지이용계획확인서는 해당토지가 어떤 규제를 받는 땅인지를 알려주는 서류다.
해당 토지의 용도지역과 행위제한에 관한 내용이 기재되어 있으며 누구나 열람가능하다.
예컨대 전원주택 용지를 매입한다면 반드시 이 서류를 통해 주택 신축이 가능한땅인지에 대한 여부를 확인해야 한다.
서류상 `국토이용`란에 자연환경보전 구역, `도시계획`란에 개발제한구역이라써있으면 주택 신축 등에 많은 제한이 따른다.
`군사시설`란에 군사시설보호구역으로 되어 있으면 군부대 민원상담실에서건축가능 여부를 확인해야 한다.
`농지`란을 통해 농업진흥구역과 농업보호구역 여부를 확인해볼 수 있으며`산림`란에 보전산지라 써있는 주택 신축이 불가능 할 수 있다.
토지대장은 고유번호와 토지의소재지, 지번 등이 기재되어 있는 서류다.
토지 의 표시사항란에 지목과 면적이 기재돼 있고 소유권란에서는 소유권의변동사 항을 확인할 수 있다
.지적도는 구입하고자 하는 토지의 모양과 인접 도로상황 등을 파악할 수 있는 서류다.
토지 지번과 지적도 상단의 지번이 일치하는지, 현황도로가 지적도상의 도로와일치하는지, 토지의 경계와 지적도의 경계가 일치하는지 등을 확인해야 안다.
토지등기부등본은 사람으로치면 주민등록증과 같은 서류다.
이 서류에는 근저당, 가압류, 가처분 등 각종 물권사항이 표기돼 있다.
새로운 등기부등본에는 효력이 없는 과거의 권리관계가 기재되어 있지 않기때문에 이를 확인하기 위해서는 옛 등기부등본을 열람할 필요도 있다 |
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소유권 이전 서류 |
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1)인감증명서(부동산 매도용) 1통
- 매수인 인적사항(성명, 주소, 주민번호기재) |
1)주민등록등본 1통 |
| 2)주민등록 등본 1통(양도 신고시 1통 추가) |
2) 도장(막도장 가능) |
| 3)등기권리증 (아파트 및 대지권 포함) |
3)인감증명서 (확인용) |
| 4)인감도장 |
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| 5) 은행대출 부금 통장 |
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| 6)양도신고확인서(세무서발급) - 신고대상자만 |
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| 7)인감증명서(양도신고위임용, 매매확인용) 1통 |
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* 4)까지는 필수서류, 5),6) ,7)은 필요한 경우 |
* 3)은 필요한 경우 |
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가 등기 |
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설정자(소유자) |
가등기 권리자 (매수예정자) |
| 1)인감증명서 |
1)주민등록등본 1통 |
| 2)주민등록 등본 |
2) 도장 |
| 3)등기권리증 |
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| 4)인감도장 |
* 비용: 1억 기준 약 50만원 |
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말소등기: 가등기 권리증,인감도장(권리자), 인감증명서 |
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근 저 당 설정 |
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근저당 설정자(소유자) |
근저당 권리자(채권자) |
| 1) 인감증명서1통 |
1) 주민등록등본 1통 |
| 2) 주민등록 등본1통 |
2) 도장 (막도장가능) |
| 3) 등기권리증(건물/대지권) |
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| 4) 인감도장 |
* 비용:5,000만원 기준 약 43만원 |
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말소등기: 근저당 설정계약서(권리증), 도장 (소유자, 채권자) |
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전 세 권 설정 |
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전세권 설정자(소유자) |
전세권 권리자(세입자) |
| 1) 인감증명서 1통 |
1) 주민등록등본 1통 |
| 2) 주민등록 등본 1통 |
2) 도장 (막도장 가능) |
| 3) 등기권리증 (건물만) |
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| 4) 인감도장 |
* 비용: 7,000만원 기준 약34만원 |
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말소등기: 전세권 설정계약서 (권리증), 도장(소유자, 채권자) |
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가 처분 |
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가처분 신청서류 |
가처분 말소서류 |
| 1) 매매계약서 |
1) 인감증명서 1통 |
| 2) 등기부 등본 |
2) 주민등록 초본 1통 |
| 3) 주민등록 등본 |
3) 인감도장 |
| 4) 도장 |
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가 압류 |
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가압류 신청서류 |
가압류 말소서류 |
| 1) 채권 증명서류 |
1) 인감증명서 1통 |
| 2) 등기부 등본 (가압류할 물건) |
2) 주민등록 초본 1통 |
| 3) 주민등록 등본 1통 |
3) 인감도장 | | |
출처 : 에 스 원 하 우 징 www.s1housing.kr
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