시간날때 올리는 법률시리즈 8탄 부동산거래 법률

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 부동산 거래 관련 법령 이해의 의미

가. 일반인, 기업은 물론 법조인들 사이에서도 법적인 문제로 가장 많이 고민을 하게 되는 분야는 부동산 거래분야입니다. 부동산이 현대의 거주 공간으로 필수적이지만 그 가액이 비교적 고액이므로 분쟁이 발생하게 될 소지 또한 큽니다. 이런 측면을 고려해서 부동산 관련 법령이나 분쟁에 대한 학습은 법조인들 사이에서도 가장 기본적으로 연구되고 변호사들의 기본적 소양으로 여겨지고 있습니다.

 

나. 그렇다면 기업 법무에 있어서도 가장 기본이 되는 법령에 대한 이해는 부동산 거래에 관한 것입니다. 이러한 점을 감안하여 부동산 거래에 있어 유의할 점으로 흔히 지적되는 사안에 대하여 강의하고 다음에서는 부동산 거래에서 특별법으로 일반인들도 많이 접하는 주택임대차보호법과 상가임대차보호법에 대하여 다음 강의에서 설명하도록 합니다.

 

다. 부동산거래에 있어 가장 고민스러운 것은 부동산 가액이 고액임에 반하여 권리 관계가 복잡하여 그 대금 지급과 관련하여 분쟁이 발생할 소지가 항상 크다는 것입니다. 부동산 거래는 비교적 다른 거래에 비하여 계약과 대금 지급에 이르는 기간이 긴 편이고, 부동산이라는 물건의 특성상 물리적 하자는 물론 권리 관계에 기인한 법률적 하자도 흔히 발생하므로 분쟁이 발생할 여지가 큰 편입니다. 그러므로 이하에서 상술하는 법률관계에 대한 상식을 동원하고 전문가의 조언도 듣는 등 방법을 이용하여 분쟁 발생 여지를 최소화하는 것도 중요합니다. 그러나 양 당사자의 합의하에 분쟁 발생 자체를 아예 차단할 수 있는 제도도 고려해 볼 만 합니다.

 

 부동산 계약전의 유의사항

가. 일반적으로 주의 해야할 사항

1) 부동산을 매수할 경우에는 해당 지번을 확인한 이후에 토지대장, 임야대장, 가옥대장, 도시계획확인원, 용도지역확인원(이상은 관할 시군구청에서 발급 가능)확인해야 합니다. 이를 통하여 부동산의 용도와 현황을 비교해야 합니다. 그리고 이러한 서류를 통하여 해당 부동산이 도시계획상 어떠한 제한을 받고 있는 것이 없는 지 확인해야 하고(개발제한구역 여부 확인이 기본적인 것임), 토지거래허가 또는 신고대상지역이 아닌 지도 확인해야 합니다. 그리고 부동산등기부 등본도 확인하여 가옥 대장 등과 등기부등본이 일치하는 지도 확인하여야 합니다. 부동산사기범들은 부동산등기부등본을 위조하는 경우도 있으므로 부동산등기부등본은 직접 발급받아 확인하여야 합니다.(대법원 사이트를 통하여 인터넷으로도 그 내용을 확인할 수 있고, 그 내용을 출력받을 수 있음 www.scourt.go.kr)

 

2) 부동산 등기부를 확인하며서 단 시일 내에 권리 변동 관계가 복잡하거나 가등기, 가압류, 예고 등기 등이 많이 설정되어 있는 것도 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로 매수에 주의해야 합니다. 그렇다면 부동산 거래에 있어 이렇게 중요한 정보를 담고 있는 부동산등기부 등본은 해득해야 할까요? 등기부의 구조와 등기부를 보는 방법에 대해서는 간단히 언급하겠습니다.

 

 

 나. 부동산 등기부 등본

1) 예전의 등기부는 한자를 사용하고 세로쓰기를 하여 읽기가 불편하고 해득하기가 상당히 힘이 들었습니다. 신등기부는 한글과 가로쓰기를 채용하고 있어 그 이해가 좀더 용이했졌습니다. 그러나 신등기부가 그 출력 당시에는 효력이 없는 과거의 권리관계를 기재하지 않으므로 오래된 권리관계를 확인하려면 폐쇄 등기부를 열람해야 합니다. 등기부는 토지와 건물 등기부를 따로 관리하고 있으므로 대지와 건물을 동시에 매수하는 경우에는 토지, 건물 등기부를 모두 확인해야 합니다.

 

부동산계약시 유의사항

가. 계약서

1) 계약서는 애매한 용어를 사용하서는 안되고 명백한 용어로서 이후에 있을 지도 모르는 분쟁의 여지가 없도록 해야 합니다. 특히 부동산 계약할 당시 특약이 있는 경우에는 구두로만 약속을 하지 말고 명시적으로 무조건적으로 계약서에 기재하여 두어야 하며 특약사항을 기재한다고 하더라도 그 내용에 있어 당사자사이에 다툼의 여지가 없을 정도로 세세하게 기재해두어야 합니다.

 

2) 계약을 할때에는 반드시 명의상 소유자인 당사자와 직접 거래해야 합니다. 단지 부동산 중개인의 소개만으로는 부족함이 있고, 특히 명의상 소유자의 대리인이라는 자와 거래할 때에는 적어도 한 두 번 정도는 명의상 소유자의 전화번호를 확인하여 통화를 하여두는 것이 필요합니다. 그리고 광고를 보고 토지 거래를 하는 경우에는 관련 공부를 확인하는 것이 필요함은 물론 거래의 중대성을 고려하여 대상 부동산을 실사하는 것도 필요합니다.

 

나. 대금 지급

1) 중도금이나 잔금을 지급할 때에는 반드시 영수증을 받고 그 중간 중간에 등기부 등본을 확인하는 주의력도 필요합니다. 중도금을 받고도 이중 매매를 하는 경우가 가끔 있기 때문입니다. 잔금을 지급하는 경우에는 매도인으로부터 등기권리증, 인감증명서와 같은 등기 권리서류를 교부받아야 하고 이로부터 60일 이내 관할 등기소에 등기 절차를 마쳐야 합니다. 이를 위반하면 과태료가 부과되는 등 불이익이 있습니다.

 

2) 일반적으로 대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것이 보통입니다. 그러나 계약금 수수할 때까지는 해약금이라 하여 계약 해지가 가능하고 그 때까지는 매도인 입장에서는 더 좋은 조건을 제시하는 제3자에게 이중으로 매각해도 해약금을 지급할 정도는 수인할 수 있다면 큰 법적인 문제는 발생하지 않습니다. 그러나 매도인 입장에서는 중도금을 지급받은 이후에는 특별한 사정 없이 계약을 해지할 수 없고 이때 제3자에게 이중으로 매도하면 민법상 불법행위가 되어 손해배상 책임을 질 수 있음은 물론 형법상 배임죄로 처벌까지 될 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 쉽게 말해서 매도인 입장에서는 중도금을 받고 난 이후에는 그 부동산은 실질적으로 매수인의 소유가 되었다고 봐야 할 것입니다.

 

 계약이행과 관련한문제

가. 계약금과 해약금

 

1) 계약금은 계약이 체결되었음을 입증하는 증거금 성격으로 교부됩니다. 이에 민법 제565조는 계약금을 해약금의 성격을 가지고 있다고 규정하고 있습니다. 계약금을 교부한 당사자는 계약금의 반환을 포기함으로서 계약해지를 할 수 있도록 한 것입니다. 그러나 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않아 계약금이 몰수되거나 아니면 계약금의 배액을 물어야 하는 경우는 계약금의 수수만으로서는 법적으로 그러한 성격을 당연히 가지는 것이 아닙니다. 즉 명시적으로 계약금 반환 포기 의사를 표시하고 계약 해지를 하는 경우에는 계약금이 해약금의 성격이 있으므로 계약해지의 효과가 발생하지만 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않아 자신의 의사와 관계없이 매도인의 통보에 의하여 계약이 해지되고 계약금이 몰수되는 경우나, 매도인이 아무런 이유없이 계약해지 통보를 한 후 자신의 의무를 이행하지 않는 경우 매수인 계약금 배액을 요구할 수 있는 권리는 계약금의 수수만으로는 생기지 않습니다(이런 조항을 “위약벌 또는 위약금 약정”이라 하며 일반적으로 이러한 위약벌 약정이 계약금의 수수만으로 당연히 생긴다고 보는 사람들이 많음).

 

2) 전술한 바와 같은 위약금 약정은 계약서에 명시적으로 규정되어 있는 경우에만 효력이 있습니다. 그러므로 “계약의 해제. 매도인은 매수인에게 중도금 지급전까지는 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해지할 수 있다”이렇게 규정된 계약은 단순히 민법이 정하는 해야금 약정만을 기술한 것이므로 전술한 바와 같은 위약금 약정에 의한 권리 주장을 할 수가 없습니다.

 

3) 그러나 계약서에서“본 계약을 매도인이 위약하는 경우에는 계약금의 배액을 지급하고, 매수인이 위약하는 경우에는 계약금의 반환을 구할 수가 없다”라고 규정되어 있다면 이는 위약금 규정이라 할 것이므로 전술한 바와 같은 위약금에 기한 주장을 할 수가 있습니다.

 

나. 제소전 화해 제도의 활용

1) 제소전 화해는 분쟁이 발생하기 전에 그 당사자가 판사앞에서 분쟁 해결 방안에 대하여 합의를 하고 그 합의한 내용을 법원의 조서화하는 제도입니다. 제소전 화해를 통하여 작성된 제소전 화해조서는 그 자체로 법원의 판결과 같은 효력을 가지므로 제소전 화해 조서에 기재된 특정한 사안이 발생하는 경우 제소전 화해 조서에 따라 곧바로 법원 판결과 같은 집행 행위를 할 수가 있습니다.

 

2) 위 사안에서는 갑이 새로이 입주하는 세입자와 임대차계약을 체결하면서 그 계약 내용 중 일부 사안을 들어 제소전 화해 조서를 작성해두면 갑은 세입자를 상대로 별도의 재판 절차없이 곧바로 집행할 수 있습니다. 즉 갑은 새로운 세입자와 불법개조 행위, 임대차보증금에 대한 추심 명령 등의 경우가 발생하면 곧바로 임대차계약은 해지되고 을은 명도해야 한다는 내용으로 제소전 화해조서를 작성해두면, 그러한 사안이 발생한 경우 곧바로 갑은 제소전 화해조서에 따라 집행할 수 있습니다.

 

3) 그러므로 제소전 화해 조서 내용은 꼼꼼히 따져 보고 그것들이 충분히 지킬 수 있다고 판단되는 사안에 대해서만 응해야 할 것입니다. 제소전 화해 사건의 진행 실무는 과거 제소전 화해 사건을 의뢰받은 변호사가 화해 조항을 작성한 후 그 상대방이 될 대리인도 같이 지정하여 법원으로부터 조서를 받아 내는 것이 보통이었습니다. 그러나 이와 같이 업무를 처리할 경우 제소전 화해 조서 내용이 힘이 있는 건물주와 같은 일방 당사자에 의하여 작성되는 결과를 낳아 임차인과 같은 약자 보호에 문제가 있었습니다. 그리하여 근래에는 법원에서 제소전 화해 사건의 소송대리인 위임장에서는 다른 일반 사건과는 달리 제소전 화해 사건을 위임한 당사자가 공증을 하여 제출하도록 하여 제소전 화해 조항을 적어도 당사자가 확인할 수 있는 기회를 주도록 하고 있습니다.

 

8탄으로서 민사파트는 마치고  다음은 형사파트로 넘어 갑니다

관심 있으신 분은 계속 봐 주시와요^^

 

 형사파트에서는

 명예훼손 및 성희롱

 업무상 배임

 형사절차의 개요 등이 이어집니다