시간 날때 올리는 법률 시리즈 2탄

주택임대차 보호법 입법과 의미

가. 무주택자가 집주인으로부터 건물 전체가 그 일부를 임대하여 거주하고 있는 경우에는 민법상 임대차 또는 전세권 규정에 따라 법이 규율된다. 이러한 민법은 당사자 사이의 평등을 기초로 하여 법률관계를 형식적으로 평등하게 규율하고 있다. 그러나 현실은 건물 소유자인 집주인과 세입자 사이에는 실질적으로 평등하지 않은 것이고 이에 따라 이들 사이에 실질적 평등을 도모할 수 있는 법적 장치가 필요하게 되어 주택임대차보호법이 제정되었다.

 

 

나. 그러나 주택임대차보호법이 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 주민등록이라는 것을 공시제도로 도입하면서 주거용 주택의 담보 가치를 현저하게 떨어뜨리는 결과를 낳았다. 이 법을 악용하여 주거용 주택을 담보로 제공한 채무자들이 가장 세입자를 작출해 내어 채권자들의 채권 회수를 방해하는 사례가 만연하게 된 것이다. 주거용 건물을 담보 설정하여 금전 차용을 할 경우에는 담보물인 건물을 실사하여 그 건물에 있는 세입자 여부 및 세입자가 있다면 전세보증금의 규모를 미리 확인하고 이를 기초로 하여 담보가치를 확정하는 것이 바람직하다.

  

 적용법위

가. 주거용 건물의 임대차에 적용이 된다.

1) 주거용 건물 즉 주택은 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 갖추고 주거용으로 사용되는 건물을 의미한다. 이러한 주거용 건물의 인정 여부는 공부상 기재에 구애받지 않고 실질적으로 건물이 사용되는 실태를 기초로 하여 결정된다. 그러므로 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 가옥대장이나 건물대장 용도란에 “주거용”이라고 기재되어 있는 것에 따라 결정되는 것이 아니다.

 

2) 그러므로 공부상 공장용 건물, 창고용 건물이라고 기재되어 있다고 하더라도 건물의 내부 구조를 주거용으로 변경한 경우에는 법의 적용이 있는 주택으로 봐야 한다. 이러한 내부 개조가 불법적인 것이라 하여도 다른 법규에 따라 제재를 받는 것은 별론으로 하더라도 이 법의 적용은 받는 것에는 영향을 주지 못한다. 건물이 무허가 건물이거나 허가를 받은 건축물이지만 준공검사를 받지 못해 건물 자체가 미등기인 경우에도 이 법의 적용이 있으므로 이러한 건물의 건물주와 임대차계약을 체결해도 이 법의 보호를 받게 된다.

 

 

3) 그리고 임대차 주택의 일부가 주거외 목적으로 사용되는 경우에도 임대차 보호법에 따라 보호된다. 임차목적물이 주거용 건물과 함께 사용되는 것인 이상 임차 주택의 일부가 비주거용인 경우에도 법의 보호대상이 된다. 그러므로 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하거나 공장을 경영하는 자에게도 이 법의 적용은 있게 된다.

 

 

나. 미등기 전세도 보호된다.

1) 민법에서는 전세권은 물권으로서 등기부에 등기를 한 경우에만 민법에 따르는 보호를 받습니다. 그러나 실제로는 집 주인들이 민법에 따른 전세권 설정을 꺼려하는 경우가 많으므로 민법에 따르는 전세권 설정은 비교적 거액의 건물 임차관계에서나 있어 왔으며, 소액의 일반 세입자들 사이에는 전세권을 등기하지 않고 전세 보증금을 주는 방식으로 계약만 있는 경우가 많았습니다. 이러한 것을 미등기 전세라 하여 흔히 소규모 주거용 건물의 임대차에서 많이 행해져왔습니다.

 

 

2) 이와 같은 미등기 전세 역시 이 법에 의하여 보호를 받습니다. 그러므로 등기가 되지 아니한 전세권 역시 단순한 채권관계에 불과하므로 민법상 물권법에 의한 규율이 아닌 채권에 의한 규율을 받게 됩니다. 그렇다면 이 역시 보증금이라는 금원을 집 주인에게 제공하고 건물을 사용한다는 채권적 관계에 있으므로 이 법에 따라 보호를 받게 되는 것입니다.

 

 주택임대차 보호법에 의한 보호를위한 요건 및 내용

가. 대항력

1) 전술한 바와 같이 세입자가 전세보증금을 민법에 의하여 보호받기 위해서는 등기가 있어야 한다. 그러나 주택임대차보호법에 의하여 주거용 건물에 한해서는 주민등록과 실제 입주하는 행위가 있다면 그 세입자에게는 임대차계약에 대하여 대항력을 인정하고 있다. 여기서 주의할 점은 대항력은 전입신고에 의한 주민등록을 마친 당일이 아닌 그 다음날부터 생긴다는 것입니다. 그리고 주민등록할 경우 지번은 등기부와 일치하여 동,호수까지 정확하게 기재되어야 합니다. “00동 258-1 00연립 1층 102호” 거주하는 자가 주민등록을 할 때 동호수 기재를 하지 않고 “00동 258-1 00연립 1층”이라고 기재했다면 이는 유효한 공시방법으로 볼 수가 없어 대항력이 인정되는 주민등록이 되지 않습니다.

 

 

2) 지난 강의에서 설명한 바와 채권은 상대적이므로 계약을 체결한 당사자에 대해서만 그 채권 효력을 주장할 수 있습니다. 그러므로 채권의 상대적 효력에 따라 임대차계약의 세입자는 건물의 소유자가 바뀌는 경우에는 신 소유자에게 구 소유자와 체결한 임대차계약 내용을 주장하면서 그 건물을 계속해서 점유할 수가 없습니다. 즉 신소유자가 이전의 임대차계약을 인정하는 명시적 행위가 없는 이상 신소유자는 그 건물에 있는 세입자들을 상대로 강제적으로 명도를 구할 수가 있습니다.

 

 

3) 그러나 주택임대차보호법에 따라 실제 입주하고 있고, 전입신고가 되어진 이상 세입자는 대항력을 취득하여 신소유자에게도 자신의 임대차계약의 내용을 주장하여 그 계약에 따라 권리 주장을 할 수 있게 된다. 그러나 입주와 전입 신고를 하기 전에 이미 저당권, 가압류, 압류 등기, 가등기가 이미 행해져있고 그 결과에 따라 경매나 본등기가 경료되어 소유권자가 변경되었다면 이러한 소유자에 대해서는 대항력을 주장할 수가 없습니다.

 

나. 임대인 지위 승계

1) 전술한 바와 같이 대항력이 인정되는 세입자에는 임대인의 지위 승계 주장을 할 수 있습니다. 임대차 주택을 매매, 상속, 공용징수, 판결, 경매 등에 의하여 취득한 자는 전소유자와 기존의 임차인이 체결했던 계약 내용을 인정해야 합니다. 그러므로 계약 내용에 기속되어 계약 기간 동안에는 퇴거를 요구할 수 없습니다. 나아가 임차인에게 기존 계약에 따르는 임대차보증금도 지급해야 합니다.

 

 

2) 이러한 임대인 지위 승계의 효력은 전술한 대항력을 갖춘 임차인에게만 발생한다는 것은 이미 설명한 바와 같습니다. 물론 건물의 양수인은 종전 계약에 따른 임차료를 임차인으로부터 받을 수가 있습니다. 그러나 임대인 지위를 승계한다고 하여도 양수하기 이전에 이미 발생했던 권리관계까지도 승계되는 것은 아닙니다. 이에 따라 종전 임대인에 대하여 임차인이 밀린 차임이 있는 경우에는 양수이전에 밀린 차임에 대해서는 새로운 임대인이 지급을 주장할 수는 없고 임차인은 소유권이 변동하기 이전에 발생했던 밀린 차임에 대해서는 종전 소유자에게 지급해야 합니다.

 

 

다. 우선변제권

1) 주택의 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서상의 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매 또는 공매를 할 경우에 임차 주택의 환가금액에서 후순위 권리자가 다른 일반 채권자에 비하여 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 전술한 바와 같이 임차인이 주민등록과 실제 거주를 하여 대항력을 갖추었다고 하더라도 주택이 경매되어 그 경락대금에서 임대보증금을 배당받아 가야 하는 임차인은 등기된 근저당권자와는 달리 임차주택 소유자의 일반 채권자와 동등하게 배당을 받아야 했습니다. 그러나 전술한 바와 같이 대항력을 갖춘 임차인이 계약서에 확정일자를 받아 둔 경우에는 그 확정일자에 따라 다른 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 받아 갈 수 있는 효력이 우선변제권입니다(확정일자는 동사무소 등에서 수수료를 내면 찍어 줍니다). 이러한 우선변제권 인정으로 임차인 보호에는 많은 효과가 있었으나 주거용 주택의 담보력을 현저히 떨어뜨리는 결과를 낳았고 주거용 주택의 담보로 제공했던 채무자들이 탈법적인 방법으로 가장임차인을 만들어 내어 채권을 면탈하는 방법으로 많이 악용되기도 했습니다

  

2) 그러므로 확정일자를 받아 두기 이전에 있었던 근저당권자들이 먼저 받아 가고 나면 나머지 금액에 대해서는 확정일자를 받아 둔 우선변제권이 있는 세입자들이 우선적으로 배당을 받아 갈 수 있습니다. 그런데 경매가 개시되는 시점에 아직도 임대차계약상의 계약기간이 남아 있는 경우에는 세입자가 대항력이 발생하였다면 세입자는 경매로 경락받은 새로운 소유자를 상대로 계약 기간 동안 계속하여 거주할 수가 있습니다. 그러나 이때 세입자 입장에서는 확정일자를 받아 둔 경우에는 경매절차에서 보증금을 받고 나오는 것이 유리하다고 생각하는 것이 대부분일 것입니다. 이때 세입자는 경매절차 중에 임대인에게 임대차계약 해지를 통보하고는 곧바로 우선변제권에 기하여 우선적으로 배당해달라고 요구할 수 있습니다. 즉 대항력과 우선변제권이 있는 세입자는 경매 절차에서 기존 계약 기간에 따라 계속 거주할 수 있고, 아니면 계약 해지를 하고 보증금 배당신청을 할 수 있는 선택적 상황에 처해지는 것입니다.

 

 

3) 전술한 바와 같이 우선변제권이 발생하는 확정일자를 받아 두지 않았거나 그 확정일자가 후순위여서 그 이전의 근저당권자들이 먼저 배당을 받아 갈 수 있는 경우에도 비교적 소액인 일정한 범위의 임대차 보증금은 확정 일자에 따른 순위에 관계 없이 최우선적으로 받아 갈 수 있습니다. 이러한 소액임대차보증금은 법에 부기된 시행령에 따라 정해집니다. 서울의 경우 4천만원 이하의 보증금 중에서 1,600만원까지는 우선적으로 변제권을 인정해줍니다. 이 제도는 서민들이 임대보증금이 전재산이 경우가 많고 법 지식이 짧아 확정일자를 받아 두지 않는 경우가 많아 이들 서민을 보호하기 위하여 존치되는 제도입니다.

 

 

라. 계약 기간 2년 보장

 민법에서는 임대차기간의 최소기간에 대한 제한이 없으므로 임대차기간은 임대인과 임차인의 협의하에 마음대로 정할 수가 있습니다. 그러나 주거용 주택임차의 경우에는 2년 미만으로 임대차기간을 정하였다고 하더라도 임차인은 그 기간을 최소 2년이라 주장할 수가 있습니다. 이러한 최소기간 보장은 임차인의 이익을 위하여 존치되는 것이므로 임대인은 이를 주장할 수 없고 임차인이 계약에 따라 2년 미만의 임대차 기간을 주장할 때에는 2년의 최소 임차 기간은 적용이 없습니다

 

상가임대차 보호법과비교 

          주택임대차 보호법                                                                     상가건물임대차 보호법

연    혁	1981.3 제정, 6회 개정	2001.12 제정. 2003.1.1 시행
목    적	국민 주거생활 안정	국민 경제생활 안정
적    용 대    상	모든 주택임대차	영세 상가 임대차 *보증금이 시행령에서 정하는 금액이하인 경우
보 증 금 최 우 선 변    제	주택가액의 1/2 범위내 보증금증 일정액* *① 수도권 과밀억제권역 : 1,600만원   ② 광역시(군, 인천제외) : 1,400만원   ③ 그외지역 : 1,200만원 **동규정은 위의 지역별로 보증금이 ① 4,000만원 ② 3,500만원 ③ 3,000만원 이하인 임차인에게만 적용	임대건물가액의 1/3범위내 보증금중 시행령이 정하는 일정액
최    단 임대기간	2년 *임차인 요구시 2년미만 계약가능	1년 *임차인 요구시 1년미만 계약 가능
임 차 인 계약갱신 요 구 권	없음	법정사유*가 없으면 총 5년간 임대인은 임차인의 계약갱신요구 거절 불가 *세번의 차임을 연체한 경우, 쌍방의 합의로 임대인이 보상한 경우, 임차인이 고의․중과실로 파손한 경우, 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 등 8가지 사유
임 대 료 인상제한	5% 이내 *최근 증액후 1년내에는 불가	시행령에서 정하는 비율이내 *최근 증액후 1년내에는 불가
월    세 전환이율 제    한	시행령에서 정하는 비율이내 *년 14%(’02.6.30부터 시행)	시행령에서 정하는 비율이내

 

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